집 살 때 내는 세금·비용 총정리 (2026) — 취득세부터 인지세·채권까지

집을 살 때 나가는 돈은 취득세가 전부가 아닙니다. 부가 세금과 채권·수수료까지 알아야 잔금일에 당황하지 않아요. 항목별로 2026년 기준으로 정리했습니다.

💡 취득세·부가세금이 얼마인지부터 → **주택 취득세 계산기**에서 바로 확인하세요.

1. 취득세 — 1주택 매매는 1~3%

• 취득일 = 잔금지급일(잔금 전 등기하면 등기일). 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 보통 등기를 맡긴 법무사가 함께 처리합니다.
• 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10 → 0.1~0.3%)가 항상 붙고, 농어촌특별세 0.2%는 전용 85㎡ 초과일 때만 붙습니다(국민주택규모 이하 비과세).

2. 다주택·조정대상지역이면 세율이 완전히 달라집니다

• 한때 발표됐던 중과 완화(8%→표준 등)는 2026년 7월 현재까지 국회를 통과하지 않아 8/12%가 그대로 현행입니다.
• 일시적 2주택은 신규 취득 후 3년 이내 종전 주택을 처분하면 1주택 세율.
• 비수도권 공시가격 2억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지고 중과도 안 됩니다(2025.1.2 취득분부터, 종전 1억→2억 상향).
• 조정대상지역은 시기별로 크게 바뀝니다 — 이 글 작성 시점(2026.7) 기준 2025.10.20부터 서울 전역과 경기 일부가 지정돼 있어요. 취득 시점의 지정 여부는 국토교통부 지정 현황에서 확인하세요.
• 다주택 중과는 주택 수 산정(입주권·분양권·오피스텔 포함) 등 변수가 많아 이 사이트 계산기 범위 밖입니다 — 해당된다면 위택스 모의계산이나 세무사 상담을 권합니다.

3. 세금 아닌 필수 비용 — 인지세·채권·수수료

① 인지세 (매매계약서, 전자수입인지)

② 국민주택채권 — 등기할 때 시가표준액(공시가격)의 일정 비율만큼 채권을 의무 매입합니다. 대표 구간(제1종, 소유권이전등기):

채권을 5년 들고 있을 필요는 없습니다 — 매입 즉시 은행에서 할인 매도하면 할인율만큼만 실부담해요(자동차 공채와 같은 구조). 당일 할인율(본인부담률)은 매일 바뀌니 주택도시기금 포털이나 은행에서 확인하세요.

③ 등기신청수수료 — 부동산당 약 1.5만~1.8만원(전자신청 시 할인, 인터넷등기소 확인).

④ 세금 아닌 사적 비용 — 법무사 보수(수십만 원, 견적 비교 가능)와 중개보수는 별도입니다. 중개보수 상한은 중개보수 계산기에서.

📌 예시: 취득가 5억(85㎡ 이하, 1주택, 서울, 공시가 3.5억) → 취득세 500만 + 지방교육세 50만 + 농특세 0 + 인지세 15만 + 채권 매입 910만(3.5억×2.6%)을 즉시매도해 실부담 약 90만(할인율 10% 가정) + 등기수수료 ≈ 세금·공과 약 657만원 (+법무사·중개보수 별도).

4. 감면부터 확인하세요 — 최대 500만원

• 생애 첫 집: 최대 200만원(소형·저가 주택, 인구감소지역 300만원) → 생애최초 감면 계산기
• 출산 가구(출산 전후 5년 내 취득): 최대 500만원 → 출산가구 감면 계산기
• 두 감면은 중복이 안 되고 큰 쪽 하나만 적용됩니다. 이미 냈어도 **경정청구(5년)**로 돌려받을 수 있어요.

5. 증여·상속은 세율이 다릅니다

• 증여: 3.5% — 단, 조정대상지역의 공시가 3억 이상 주택은 12% (1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 3.5% 유지). 서울 전역이 조정지역이 되면서 적용 범위가 넓어졌으니 증여 계획이 있다면 꼭 확인.
• 상속: 2.8% — 무주택 가구가 상속으로 1주택이 되는 경우 0.8%.
• 이 글과 취득세 계산기는 매매(유상취득) 기준입니다.

이 글은 2026년 기준(지방세법 §11·§13의2, 인지세법, 주택도시기금법 시행령 별표) 참고용 정보입니다. 다주택·증여 등 복잡한 케이스는 위택스·관할 시·군·구 세무과나 세무 전문가에게 확인하세요.