전세를 월세로 바꾸자는 제안을 받았을 때, 그 월세가 적정한지 판단하는 기준이 전월세 전환율입니다. 법으로 상한이 정해져 있어 그보다 높으면 안 됩니다.
💡 우리 경우 월세·보증금이 얼마인지부터 → **전월세 전환율 계산기**에서 확인해 보세요.
법정 상한 — 기준금리 + 2%
주택임대차보호법은 전환율 상한을 다음 중 낮은 값으로 정합니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2%
2026년 기준금리가 **2.5%**이므로, 주택 전환율 상한은 **4.5%**입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌니, 계약 시점 기준으로 확인하세요.
계산 예시
- 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세: 월세로 돌리는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만원
- 만약 임대인이 월 90만원을 요구한다면? 상한(75만원)을 넘는 초과분(15만원)은 무효입니다.
초과분은 돌려받을 수 있어요
법정 상한을 넘는 전환율로 이미 계약해 월세를 더 냈다면, 초과분은 무효라서 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 이는 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 규정입니다.
- 처음부터 월세로 계약한 경우(전환이 아닌 신규 계약)에는 이 상한이 직접 적용되지 않을 수 있습니다.
- 분쟁이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH)에 조정을 신청할 수 있습니다.
계약갱신 때도 활용
계약갱신청구권을 행사하면서 전세를 월세로(또는 일부 월세로) 바꿀 때도 이 전환율 상한이 적용됩니다. 임대인이 갱신을 이유로 과도한 월세를 요구하면 전환율로 따져 보세요.
반대로 — 월세를 전세로 환산
집을 구할 때 월세 매물과 전세 매물을 비교하려면 월세를 전세로 환산해 봅니다.
- 전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
- 예: 보증금 1억 + 월세 75만원 → 4.5% 기준 전세 환산 3억원
같은 집을 전세로 얻는 것과 월세로 얻는 것 중 무엇이 유리한지 가늠할 수 있어요.
이 글은 2026년 기준이며, 법정 상한은 기준금리에 따라 바뀝니다. 정확한 내용은 계약 시점의 한국은행 기준금리·관련 법령을 확인하세요.